정치적 이슈는 단연 ‘용 총장 탄핵과 구속’이다.
앞으로 어떤 결과가 나올지는 모르겠지만, 정부가 바뀌면 필연적으로 달라지는 것 중 하나가 ‘부동산 정책’이다.
역대 정권의 부동산 정책 방향을 살펴보면 ‘보수당 집권 시에는 규제를 완화하고, 진보당 집권 시에는 규제를 강화’하는 경향이 강했다.
물론 당시 대내외 경제 상황 등 정권 이외의 다른 영향도 있다.
그런 부분도 있었지만 대체적으로는 그랬어요~~ 그래서 이번 탄핵에 대한 헌법재판소의 판단에 따라 ‘부동산세 문제’는 어떻게 될지 궁금합니다.
최근 ‘제네시스 파크’를 들으면서 배운 내용을 정리해서 포함시켜 보겠습니다.
부동산세란 무엇입니까?
부동산과 관련된 세금은 크게 취득 시 납부하는 취득세, 보유 시 납부하는 ‘보유세 및 종합부동산세’, 매각 시 납부하는 양도세로 나뉜다.
이것들은 모두 중요한 부분입니다.
하나씩 살펴보겠습니다.
취득세
취득세는 이전 정부가 부과한 중과세로 인해 상당한 부담이 됐다.
이 정부는 취득세를 완화(현 기준에서 50% 인하)하려 했지만 국회 문턱을 통과하지 못했다.
즉, 취득세는 개정이 필요한 분야이기 때문에 어느 정부가 집권하느냐보다는 국회에서 어느 정당이 과반수를 차지하고 있는지가 더 중요하다.
따라서 탄핵 결과와 상관없이 ‘취득세 현황은 그대로 유지’될 것으로 보인다.
구분 구분 현재 정부 완화 계획 조정 비용 조정 조정 비용 조정 개인 1 주택 소유자 1 ~ 3% 1 ~ 3% 1 ~ 3% 1 ~ 3% 2 주택 소유자 8% 1 ~ 3% 4% 1 ~ 3% 3 주택 소유자 12% 8 %6%4%4채 이상12%12%6%6%
보유세(종합부동산세)
보유세액은 공시가격을 기준으로 결정됩니다.
그래서 공시가격을 높이느냐(실현율을 높이는 것) 낮추느냐에 따라 소유세에 차이가 생긴다.
탄핵 결과에 따라 ‘공시가격 변동’이 있을 것으로 보인다.
이전 정부는 공시가격실현률을 단계적으로 높이는 정책을 취했다.
탄핵이 가결되고 조기 대선에서 진보당이 집권할 경우 공시가격 상승도 기대할 수 있다.
(아파트 공시가격 실현률 90% 로드맵 / 국토부) 9억원 미만 : 3년간 연 1%p, 이후 연 3%p, 2030년 90% 목표 90억~15억 원 미만 가격 실현률 : 연 3%p 인상, 2027년 공시 가격 실현률 15억 원 이상 90% 목표 : 연 3%p. 반면 탄핵이 기각되거나 조기 대선에서 보수당이 재집권할 경우 ‘공시가격 상승이 억제될’ 가능성도 있다.
높은 것 같습니다.
참고로 종합부동산세는 ‘1인당 부과’되기 때문에 명의 분산이 필요하고, 3주택+세금 12억원을 초과하면 세금이 무거워지므로 이 범주에 해당하는 분들은 탄핵 결과를 예의주시하라.
과세표준 2023년 이후 2주택 이하(조정주택 2가구 포함) 3주택 이상(지역 무관) 3억원 이하0.5%0.5%3억원 초과 ~ 6억원 이하0.7%0.7%초과 6억원 ~ 12억원 이하1.0%1.0% 12억원 초과 ~ 12억원 이하 25억원1.3%2.0%25억원 초과 ~ 50억원 이하 1.5%3.0%50억원 초과 ~ 94억원 이하2.0%4.0%94억원 초과2.7%5.0%법원 2.7%5.0%
양도세
부동산에 부과되는 가장 큰 세금은 양도세다.
양도세 면제가 그렇게 많이 나오나요? 사실이 아닌가요? 수익의 정말 큰 부분을 차지합니다.
양도세는 정부 정책에도 큰 영향을 미칩니다.
현재, 증액된 양도세는 한시적으로 중단되었습니다(~2025년 5월 9일). 양도세 인상 연기될까? 하지 말아야 할까요? 이는 실제로 판매 전략에 큰 영향을 미칩니다.
연장이 연장되지 않으면 그 전에 매각할 부동산이 조기에 매각될 수 있습니다.
그러나 정부는 지난 1월 2일 ‘2025년 경제정책방향(기획재정부)’에서 양도세 면제를 1년 연장한다고 발표했다.
2025년 경제정책방향(기획재정부)
결국 양도세가 탄핵심판 결과에 당장 영향을 미칠 가능성은 낮다.
그럼에도 불구하고 우리는 양도세를 절약할 수 있는 방법을 계속해서 연구해야 합니다.
(참고) 조정대상지역의 거래시기에 따른 양도세
취득 당시 조정대상지역 유무 ① 양도세 면제 판단 : 취득 당시 단독주택인 경우, 양도세 면제 여부 판단 ② 거주요건 판단 : 단독주택이었던 경우 취득 당시 조정지역이 아닌 경우에도 2년 거주요건이 있습니다.
2년간 거주지 미달 시에는 면세가 적용되지 않습니다.
양도시 조정대상지역의 양도과세 과세 여부 판단 : 비조정지역으로 주택을 양도하는 경우에는 양도세가 부과되지 않습니다.
(참고) 상생임대주택 특별세 면제
구분 기존 개선형 상생 임대주 개념 기존 계약 대비 임대료를 5%(신규, 신설) 인상한 임대주입니다.
상생집주인으로 인정받기 위한 요건. 임대개시시 가구당 1주택 + 9억원(표준시가) 이하입니다.
주택 폐지(임대 개시 시 또는 향후 다주택) 1주택으로 전환하려는 임차인도 혜택) 조세조정 대상지역 양도세 면제를 위한 2년 거주요건 중 1년. 인정 및 조정대상지역, 양도세 면제, 2년 거주요건 면제, 특별공제 없음, 2년 거주요건 면제 신청기한을 ‘22.12.31’로 연장26.12.31 장기보유특별공제 적용 가구당 한 집
상생임대차 계약 체결시 기존 임대차 계약기간은 1년 6개월 이상이어야 함 – 주택 취득 후 기존 임대차 계약(본인 명의로 계약) ~ 상생의 창출 2026년 12월 31일 임대차계약 (5% 이내) – 기존 임대차계약에서 5% 이내 인상으로 상생임대계약 체결 – 임차인이 달라도 괜찮습니다 – ‘24.12.31 → ‘26.12.31(개정 시행령) – 상생임대차 계약은 2026년 12월 31일까지 ‘체결+보증금 수령+임대개시’로 하여야 함(‘임대개시’는 최종 조문에 반영) – 임대기간은 ‘26.12.31’에 따른다.
상생 임대 계약은 최소 2년 이상이어야 합니다.
2년 이상 임대 후 매각 (사례 1. 취득 당시 조정된 토지)
(사례 2. 현재 조정 영역에서 구매 중)